Der Immobilien-Hype scheint ungebrochen

Alles eine Frage der Zinsen?

„Münchner Immobilien gehen nicht mehr ganz so schnell weg“ – diese Schlagzeile vor einigen Wochen dürfte den einen oder anderen Haus- oder Wohnungsbesitzer nicht nur in Schwabing ein wenig aufgeschreckt haben. Denn verwöhnt von jahrelangen Wertsteigerungen schwingt bei denjenigen, die bereits Immobilien in ihrem Portfolio haben, immer die Sorge mit, dass sich auch dieser Trend mal umkehren kann. Wir sprechen hier immerhin von einem Markt, in dem sich die Preise in manchen Regionen in den vergangenen zehn Jahren mehr als verdoppelt haben. So kostet in der bayerischen Landeshauptstadt der Quadratmeter einer neuen Eigentumswohnung nach den jüngsten Zahlen des Immobilienverbands Deutschland (IVD) heute rund 8.900 Euro, 2009 lag dieser Wert noch bei 3.750 Euro. Und bei einer solchen Preissteigerung von rund 140 Prozent wollen diejenigen, die auf der Suche nach attraktiven Renditen im so genannten „Betongold“ fündig werden wollen, nicht auf dem Höhepunkt eines völlig überhitzten Marktes einsteigen.

Kurz und knapp:

  • Die Preise für Immobilien sind in den vergangenen Jahren weiter gestiegen
  • Zinsen nahe null erzeugen Anlagenotstand und senken Renditeerwartungen
  • Größtes Risiko für den Markt sind wieder steigende Zinsen
  • Zinswende aufgrund konjunktureller Abkühlung vorerst verschoben
  • Handelsstreit und Protektionismus als Gefahren für Standort Deutschland
  • Chancen überwiegen dennoch die Risiken, auf die Auswahl kommt es an

Anlagenotstand in zinslosen Zeiten
Um die Frage zu klären, ob die Sorgen berechtigt sind, lohnt ein Blick auf die Gründe, die zu dieser Entwicklung maßgeblich beigetragen haben. Vor eben genau zehn Jahren hat die Europäische Zentralbank (EZB) damit begonnen, die Zinsen bis heute auf null zu senken. Das Ergebnis: Selbst wer sein Geld zehn Jahre dem Staat leiht, also in sichere Bundesanleihen investiert, muss mittlerweile draufzahlen. Alle kürzeren Laufzeiten weisen schon seit geraumer Zeit Negativzinsen auf. Diese Entwicklung führte zu einem regelrechten Anlagenotstand, der Investoren dazu trieb, immer höhere Preise für Immobilien zu zahlen, weil ihre Renditeerwartungen mangels Alternativen immer geringer wurden. Und Bauzinsen um die Ein-Prozent-Marke machten plötzlich Menschen zu Eigenheimbesitzern und Häuslebauern, die in normalen Zeiten wohl etwas genauer auf die Preise geschaut hätten. Die gut laufende Konjunktur und die hervorragende Lage am Arbeitsmarkt haben diese Entwicklung noch begünstigt.

Zinswende aktuell noch eine Fata Morgana
Risikofaktor Nummer Eins für den Immobilienmarkt ist damit ganz klar die Entwicklung der Zinsen. Steigen diese wieder, verteuern sich die Finanzierungskosten und steigen auch die Renditeerwartungen der Investoren, denn es gäbe ja plötzlich wieder Alternativen am sicheren Anleihemarkt. Aber wie realistisch ist ein solches Szenario? Wir bei Novethos sehen momentan keine Anzeichen für eine wirkliche Trendwende in der Zinsentwicklung, im Gegenteil: die EZB wird im September die Geldschleusen wieder in der Art und Weise öffnen, wie sie es schon nach der Finanzkrise vor zehn Jahren getan hat. Mit günstigen Finanzierungen für Banken, den so genannten LTROs, will sie die Kreditvergabe ankurbeln und so einer sich andeutenden Abkühlung der Konjunktur entgegenwirken. Die Zinswende und damit den ersten Schritt in Richtung Normalität hat der scheidende EZB-Präsident Mario Draghi schon mal auf 2020 verschoben. Unserer Ansicht nach dürfte auch dieser Termin nur schwer zu halten sein. Denn auf der anderen Seite des Atlantiks hat die US-Notenbank Fed Ende Juli die Zinsen das erste Mal seit der Finanzkrise schon wieder gesenkt, nachdem sie sie im vergangenen Jahr in vier Schritten marginal von knapp über null auf 1,5 Prozent erhöht hatte.

Politische Risiken als Stimmungskiller
Wo Licht im Sinne der Immobilieninvestoren ist, ist in diesem Fall auch Schatten. Denn die Gründe dafür, warum die Geldpolitik jetzt schon wieder aktiv wird, liegen in den zunehmenden politischen Risiken und einem sich eintrübenden konjunkturellen Umfeld. Die Gefahr einer Eskalation des Handelsstreits und weiterem wirtschaftlichen Protektionismus nicht nur in den USA ist real und ist gerade für die Exportnation Deutschland ein großes Problem. Darüber hinaus befindet sich Deutschland in seinen Schlüsselbranchen wie der Automobilindustrie im Umbruch mit vielen Unwägbarkeiten. Würden in der Folge die Arbeitslosenzahlen wieder steigen, könnte das die Attraktivität Deutschlands als Investitionsstandort deutlich beschädigen. Das dürfte sich dann auch negativ auf die Nachfrage nach Immobilien auswirken.

Fazit: Die Chancen überwiegen die Risiken, auf die Auswahl kommt es an
Fakt ist, dass über einen Betrachtungszeitraum von mehreren Dekaden Immobilien fast immer einen wertvollen Beitrag für die persönliche Vermögensbildung leisten konnten und deshalb in jeder Vermögensstruktur einen Platz finden sollten. Sei es selbstgenutzt oder als Kapitalanlage. Das gilt umso mehr in unserem Szenario weiter tiefer Zinsen und dem daraus folgenden Mangel an Alternativen. Wichtig aber sind die sorgfältige Auswahl des Objektes und eine gut durchdachte Finanzierungsstruktur. Dann verlieren auch magere Immobilienjahre ihren Schrecken.