Einziehen statt Umziehen

Wann sich möbliertes Vermieten für beide Seiten lohnen kann

Eines steht fest: es gab durchaus schon leichtere Zeiten für Vermieter. Gerade als Immobilienbesitzer in Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München muss man sich derzeit verstärkt dem Vorwurf aussetzen, den Mangel an bezahlbarem Wohnraum erstens mitverursacht zu haben und zweitens mit überhöhten Mieten abkassieren zu wollen. Die Politik steuert seit einigen Jahren dagegen und will mit der Mietpreisbremse dafür sorgen, dass sich nicht nur ausgewählte Besserverdiener, sondern ein Großteil der Gesellschaft das Wohnen in Innenstädten auch in Zukunft noch leisten kann. In Berlin wird aktuell sogar darüber diskutiert, die Mieten zu deckeln, also je nach Lage und Ausstattung Obergrenzen gesetzlich festzulegen. Ein anderes Stichwort lautet Erhaltungssatzung oder -verordnung. Diese soll dem Milieuschutz dienen und die eher statusniedrigeren vor einer Verdrängung durch finanzkräftigere Mieter, der sogenannten Gentrifizierung, schützen. Damit ist es dem Eigentümer untersagt, zum Beispiel eine über 100 Jahre alte Immobilie im Münchener Stadtteil Schwabing baulich so aufzuwerten, dass sie nicht mehr unter die Mietpreisbremse fällt. Denn diese ist nach aktueller Gesetzeslage nur für Objekte nicht anwendbar, die seit dem 01. Oktober 2014 grundlegend modernisiert wurden und auch nicht für nach diesem Stichtag neu gebaute und vermietete Immobilien.

Kurz und knapp:

  • Der Gesetzgeber will mit Mietpreisbremse, Mietendeckel und Erhaltungssatzungen dafür sorgen, dass das Wohnen in Innenstädten auch in Zukunft bezahlbar bleibt
  • Gleichzeitig steigt in einer sich verändernden Arbeitswelt die Nachfrage nach möbliertem Wohnen auf Zeit
  • Die Kombination aus Neubau, Modernisierung und Möblierung kann einen starken Renditevorteil bringen
  • Durch einen häufigeren Mieterwechsel steigen allerdings sowohl der bürokratische als auch der Instandsetzungsaufwand für den Vermieter

Möblierte Wohnungen verstärkt nachgefragt
Bleibt als Alternative das möblierte Vermieten – ein Trend, der in anderen europäischen Metropolen schon seit längerem zu beobachten ist und nun auch Deutschland erreicht hat. Für den Gesetzgeber muss die Wohnung vom Vermieter dafür ganz oder überwiegend mit wesentlichen Einrichtungsgegenständen ausgestattet werden. Dazu zählen Schränke, Tische, Stühle, ein Bett sowie eine funktionierende Küche. Damit wird dann auch gleich ein großes Problem potenzieller Mieter gelöst. Eine fertig möblierte Wohnung ist bequem und praktisch – erst recht, wenn man nicht weiß wie lange man bleibt. Möbel müssen nicht angeschafft, Küchen nicht nach Maß den neuen Räumlichkeiten angepasst werden. Für viele Gutverdiener ist dies eine attraktive Alternative zu einem längeren Aufenthalt im Hotel. In Zeiten, in denen sich die Arbeitswelt immer mehr verändert, suchen nicht nur Fachkräfte gerade aus dem Ausland, sondern vermehrt auch Studenten, Praktikanten oder Fernpendler zeitlich befristet eine Bleibe. Und alle wollen gleich einziehen, ohne einen lästigen Umzug zu stemmen und nach einem halben oder ganzen Jahr wieder ausziehen, ohne sich im Anschluss um die zusätzlich angeschafften Möbel kümmern zu müssen.

Neu und möbliert – Renditevorteil für den Vermieter
Was paradiesisch für den Mieter klingt, könnte auch eine attraktive Möglichkeit sein, als Vermieter vergleichsweise hohe Renditen mit seinen Objekten zu erzielen – wenn der Gesetzgeber dem nicht einen Riegel vorgeschoben hätte. Denn zuletzt hat er auch für möblierte Wohnungen zunehmend die Mietpreisbremse verhängt. Allerdings kann der Vermieter einen Aufschlag auf die ortsübliche unmöblierte Wohnungsmiete erheben. Und auch wenn hier die Kommunen vermehrt mit Rechenbeispielen aufwarten und je nach Alter und Anschaffungswert der Möbel prozentuale Obergrenzen festlegen wollen, Spielraum in der berühmten Grauzone ist in jedem Fall vorhanden. Erst Recht, wenn es sich um ein Mietobjekt handelt, für das die Mietpreisbremse schon deshalb nicht gilt, weil es sich wie oben beschrieben um einen Neubau oder eine umfassend modernisierte Wohnung handelt. Das Ergebnis: möblierte Apartments in Großstädten werden im Schnitt 60 bis 80 Prozent teurer vermietet als leere Wohnungen.

Gutes Vermietungsmanagement als Schlüssel zum Erfolg
Für einen solchen Aufschlag dürfte sich für den Vermieter der Gang ins Möbelhaus in jedem Fall lohnen. Auch weil die Kosten für die Einrichtung der möblierten Wohnung, egal ob Einbauküche, Sofa, Tisch oder Kühlschrank, in der Regel von der Steuer abgesetzt werden können. Allerdings sollte der zusätzliche Aufwand für den Vermieter nicht unterschätzt werden, der dadurch entsteht, dass Mieter häufiger wechseln und sich die Einrichtungsgegenstände allein durch ihren Gebrauch stärker abnutzen als eine leere Wohnung selbst. Höhere Instandhaltungskosten und Ersatzaufwendungen sind das eine, der bürokratische Aufwand bei ständigem Mieterwechsel das andere. Der Schlüssel zum Erfolg liegt hier in einem guten Vermietungsmanagement, welches man nicht zwangsläufig selbst in die Hand nehmen muss. Auf dem Markt tummeln sich zahlreiche Anbieter, die jede Menge bezugsfertige möblierte Wohnungen und sämtliche damit verbundene Dienstleistungen vermitteln. Zusätzlicher Vorteil hierbei, die Mietdauer kann bei gewerblicher Vermietung und entsprechender Genehmigung auch unter einem halben Jahr liegen, der Mindestmietdauer, wenn Sie Ihr Objekt als Privatperson vermieten wollen.

Fazit: Möbliertes Vermieten befriedigt eine steigende Nachfrage und kann einen Renditevorteil bringen
In einer sich verändernden Arbeitswelt werden die Menschen mobiler, die Nachfrage nach möblierten Apartments für die Dauer von drei bis zwölf Monaten in zentraler Lage steigt. Gerade als Immobilienbesitzer in Großstädten sollte man sich deshalb darüber Gedanken machen, ob ein Objekt aufgrund der Größe, Lage und seines Zustands für eine möblierte Vermietung in Frage kommt. Gerade neue oder nach 2014 modernisierte Wohnungen unterliegen nicht der Mietpreisbremse, weshalb eine Möblierung des Objektes hier einen noch stärkeren Renditevorteil bringen kann. Dieser sollte allerdings immer gegen den höheren Aufwand durch einen häufigeren Mieterwechsel abgewogen werden.