Milieuschutz per Vorkaufsrecht

Wann Immobilien unter Erhaltungssatzung für Investoren interessant sind

Auf der einen Seite Kommunen mit klammen Kassen, auf der anderen Seite Investoren mit gut gefüllten Taschen – so könnte man salopp das beschreiben, wer sich derzeit auf dem Immobilienmarkt vieler deutscher Metropolen gegenübersteht. Mit dem rechtlichen Instrument der Erhaltungssatzung sollen sogenannte Milieu-Strukturen und bezahlbarer Wohnraum erhalten bleiben. Potenzielle Investoren können das den Kommunen so eingeräumte Vorkaufsrecht nur umgehen, wenn sie eine Abwendungserklärung mit strengen Auflagen unterzeichnen. Die Frage, ob damit zwangsläufig der Kauf zum Beispiel eines Münchener Stadthauses für einen potenziellen Investor unattraktiv werden muss, kann allerdings nicht pauschal mit ja oder nein beantwortet werden.

München ist ganz vorn mit dabei
33 Jahre ist es her, dass in der Münchener Maxvorstadt für die ersten drei Straßenzüge Erhaltungssatzungen erlassen wurden. Seitdem gibt es in der bayerischen Landeshauptstadt

Kurz und knapp:

  • Mit Erhaltungssatzungen sollen Milieustrukturen und bezahlbarer Wohnraum erhalten bleiben und finanzschwache Mietergruppen vor Verdrängung geschützt werden.
  • Das den Kommunen eingeräumte Vorkaufsrecht dient nicht dem Ziel, Eigentümer der Immobilien zu werden, sondern Investoren per Abwendungserklärung zu einem Verzicht z.B. auf teure Modernisierungen und die Umwandlung in Eigentumswohnungen zu bewegen.
  • Strenge Auflagen und limitierte Gestaltungsmöglichkeiten sowie die Aussicht auf geringere Mieteinnahmen können solche Immobilien für Investoren mit klarem Ausstiegsszenario schnell unrentabel machen.
  • Attraktiv aber können sie zum Beispiel für Stiftungen sein, die einen längeren Anlagehorizont besitzen und aufgrund sozialer Aspekte einen niedrigeren Mietpreis in Kauf nehmen.

23 solcher Gebiete, rund jeder fünfte Münchener lebt in einem Erhaltungssatzungsgebiet. Auch andere deutsche Städte nutzen ihr Vorkaufsrecht, um bezahlbaren Wohnraum zu erhalten und damit vor allem finanzschwache Mietergruppen wie Rentner, kinderreiche Familien und Menschen mit Migrationshintergrund vor einer Verdrängung aus Innenstadtlagen zu schützen. Berlin ist in Sachen Vorkauf eindeutiger Spitzenreiter, seit 2015 hat die Hauptstadt rund 1.200 Wohnungen auf diesem Weg erworben. München liegt mit knapp 1.000 Wohnungen auf Platz Zwei, gefolgt von Hamburg. In Zeiten klammer Stadtkassen ist es da nur allzu verständlich, dass das vorrangige Ziel der Kommunen in den Erhaltungssatzungen nicht darin besteht, Eigentümer von möglichst vielen Wohnungen zu werden, sondern stattdessen die potenziellen Käufer zu einer Unterschrift unter die Abwendungserklärung zu bewegen. In dieser ist dann sehr individuell, aber genau geregelt, was der neue Eigentümer mit der Immobilie machen darf oder besser, was er gerade nicht damit machen darf. Zu letzterem gehören in der Regel die zeitnahe Umwandlung der Miets- in Eigentumswohnungen oder teure Modernisierungen wie Dachstuhlausbauten, Fahrstühle oder Balkonanbauten.

Hürde für notwendige Investitionen
Was auf der einen Seite steigende Mieten für die alteingesessenen Mieter verhindert, hält andererseits so manch einen Investor von dem Kauf einer Immobilie ab. Gerade in München, wo die Abwendungserklärung vor zwei Jahren noch einmal deutlich verschärft wurde, musste die Stadt seitdem sehr viel häufiger an die Stelle eines potenziellen Käufers treten, da dieser die strengeren Auflagen nicht akzeptieren wollte. Deshalb denkt man nun bereits schon wieder darüber nach, die Erklärungen abzumildern, um Geld zu sparen. Auch Wirtschaftsexperten kritisieren, dass der Erlass von solchen Erhaltungssatzungen langfristig zu geringeren Investitionen in diesen Gebieten führe. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln schreibt in einer Studie, dass die so noch höheren bürokratischen Hürden notwendige Investitionen verhinderten, um Immobilien attraktiv zu halten. Zudem bestünde die Gefahr, dass Maßnahmen unterbleiben, die zu mehr dringend benötigtem Wohnraum führen, so die Experten.

Langfristig durchaus interessant
Ob eine Immobilie in einem Erhaltungssatzungsgebiet für einen Investor attraktiv ist oder nicht, hängt unter anderem davon ab, welchen Zweck und auch zeitlichen Horizont dieser mit dem Kauf verfolgt. Strenge bauliche Auflagen, die maßgebliche Veränderungen am Objekt nahezu unmöglich machen, limitierte Gestaltungsmöglichkeiten und die fehlende Möglichkeit eines Teileigentumsgeschäfts machen eine solche Immobilie für professionelle Investoren mit einem klaren Ausstiegsszenario schnell unrentabel. Attraktiv können Objekte in der Erhaltungssatzung aber zum Beispiel für Stiftungen sein, die einen längeren Anlagehorizont besitzen und aufgrund sozialer Aspekte auch einen niedrigeren Mietpreis gern in Kauf nehmen. Was die Renditeerwartungen angeht, sind Stiftungen in erster Linie auf den Kapitalerhalt und nicht auf eine Steigerung aus. Zudem sind wegen der zu erwartenden niedrigeren Mieteinnahmen, der ausgeschlossenen Teilbarkeit und diverser weiterer Auflagen die Quadratmeterpreise im Verhältnis zu anderen Objekten, die nicht der Erhaltungssatzung unterliegen, deutlich günstiger.

Fazit: Die Attraktivität einer Immobilie hängt von den Zielen des Investors ab
Mit dem Kauf einer Immobilie in der Erhaltungssatzung hat man zwar weniger Gestaltungsmöglichkeiten am Objekt, was geringere Margen und Renditen für den potenziellen Käufer nach sich zieht. Für Bestandshalter mit längerem Anlagehorizont und dem Wunsch nach sozialverträglichem oder auch generationsübergreifendem Investieren sind diese Nachteile allerdings eher zweitrangig. Als Family Office unterstützen wir seit Jahren unsere Mandanten dabei, die entsprechenden Chancen und Risiken gerade auf dem Stadthausmarkt in München zu erkennen und sinnvolle Kaufentscheidungen zu treffen.