Nicht immun, aber widerstandsfähig

Anlagedruck und Flucht in Sicherheit begrenzen Risiken für den Immobilienmarkt

In den Tagen der Krise sollen sie Solidarität demonstrieren und Mut machen. Immer mehr Kinder malen Regenbogen an Fenster und Türen und zeigen damit „Wir bleiben zuhause“. Die eigenen vier Wände sind zu einem Symbol von Sicherheit geworden – Sicherheit für die eigene Gesundheit, aber auch zum Schutz aller vor einer unkontrollierbaren und das Gesundheitssystem überfordernden Ausbreitung des Coronavirus. Sicherheit für Ihr Kapital suchen auch Investoren, die in den vergangenen Wochen die Turbulenzen an den Finanzmärkten deutlich zu spüren bekamen. Während nahezu alle Anlageklassen aufgrund ihrer schnellen Veräußerbarkeit unter die Räder kamen, kann über die Auswirkungen der Krise auf den Immobilienmarkt zum jetzigen Zeitpunkt nur spekuliert werden. Auch weil der wirtschaftliche Stillstand dazu führt, dass für Transaktionen in diesem Segment schlicht die Zeit und das Personal fehlt, bzw. andere Themen Vorrang haben. Gerade das aber kann ein Vorteil sein. Zwar ist die Unsicherheit über die zukünftige Preisentwicklung auch hier deutlich gestiegen, dennoch könnten sich mit einer höheren Sorgfalt bei der Auswahl der Objekte für Investoren durchaus Chancen aus der Krise ergeben. Dafür ist eine genaue Analyse der zukünftigen Nachfrage nach dem nicht ohne Grund benannten „Betongold“ notwendig.

Kurz und knapp:

  • Die Corona-Krise führt zu einer deutlich erhöhten Unsicherheit über die zukünftige Preisentwicklung auch auf dem Immobilienmarkt.
  • Aktuell erwarten wir nach einer kurzen und scharfen Rezession eine Erholung der Wirtschaft bereits in der zweiten Jahreshälfte.
  • Die von Notenbanken und Regierungen ergriffenen geldpolitischen Maßnahmen sorgen für ein noch länger anhaltendes Niedrigzinsumfeld mit inflationären Tendenzen in einer potenziellen Erholung.
  • Solange die Krise anhält, dürfte die Flucht in Sicherheit der Investoren die Preise stabilisieren, auch als Inflationsschutz sollten Immobilien gefragt bleiben.
  • Für kleinere Single Family Offices und vermögende Kapitalanleger mit Anlagedruck überwiegen die politischen Reglementierungen die Unsicherheiten aus der Krise.
  • Wer mit hohen Fremdkapitalquoten agiert und so auf regelmäßige Mietzahlungen angewiesen ist, sollte eine noch höhere Sorgfalt bei der Auswahl der Objekte walten lassen.
  • Während die Preise für Wohnimmobilien trotz einer nahezu komplett wegfallenden Nachfrage durch Eigennutzer in unserem Szenario relativ stabil bleiben dürften, steigen die Risiken vor allem bei Einzelhandels-, Hotel- und Freizeitimmobilien.
  • Längerfristig könnten durch eine verstärkte Verlagerung des Geschäfts in die Heimarbeit auch die Preise für Büroimmobilien unter Druck kommen.

Auf jede Krise folgt irgendwann ein Aufschwung
Es steht ohne Zweifel, der wochenlange Stillstand des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens wird die Welt, aber auch Deutschland in eine der schwersten Rezessionen nach dem zweiten Weltkrieg reißen. Und es besteht auch Konsens darüber, dass umso länger der Lockdown andauert, desto tiefer der Einbruch und auch schwieriger der Weg aus dem konjunkturellen Tal werden dürften. Jede Menge Diskussionen gibt es deshalb in der Frage, wie und in welchem Tempo wir aus dem Lockdown wieder herauskommen. Unterstellt, die Bundesregierung beweist in der Krise weiter ein gutes Gespür in ihren Entscheidungen, erwarten wir nach einer kurzen, aber scharfen Rezession eine Erholung der Wirtschaft bereits in der zweiten Jahreshälfte. Das Risiko aber bleibt eine durch zu schnelle Lockerungen ausgelöste zweite Infektionswelle, woraufhin ein erneuter Lockdown die Erholungsphase deutlich nach hinten verschieben dürfte. Wann auch immer die Erholung kommt, in jedem Fall dürften die von den Notenbanken und Regierungen rund um den Globus ergriffenen geld- und fiskalpolitischen Maßnahmen bis dahin den Boden für ein Umfeld mit nicht nur dauerhaft niedrigen Zinsen, sondern auch einer gestiegenen Toleranz aller Beteiligten gegenüber höheren Inflationsraten erzeugt haben.

Flucht in Sicherheit und Anlagedruck halten Nachfrage hoch
Abhängig davon, welches Szenario wann eintritt, dürften die Gründe für eine von uns erwartete weiterhin hohe Nachfrage nach Immobilien variieren. Je länger die Krise andauert, sollte die Flucht der Investoren in Sicherheit anhalten und damit einen stärkeren Einbruch der Immobilienpreise verhindern. Und wann immer sich eine Erholung mit inflationären Tendenzen andeutet, dürften Immobilien als Inflationsschutz gefragt bleiben. Begleitet werden beide Strömungen von dem im Grunde genommen situationsunabhängigen Anlagedruck eines Großteils der Investoren. Hierfür macht es Sinn, die Zielgruppen eines Investments in Immobilien in drei Gruppen einzuteilen: Kleinere Single Family Offices, Kapitalanleger und die potenziellen Käufer für die eigene Nutzung.

Die „eigenen vier Wände“ sind gerade kein Thema
Bei letzterer Gruppe ist zweifelsohne der Nachfragerückgang sehr schnell spürbar geworden und dürfte auch deutlicher ausfallen als bei den beiden anderen Gruppen. Schon in den Jahren vor der Krise sind uns Finanzierungsstrukturen aufgefallen, die sehr knapp kalkuliert waren. Mit immer weiter steigenden Kaufpreisen konnte das Eigenkapital nicht mithalten, was die Käufer aber aufgrund der sehr tiefen Zinsen nicht davon abhielt, einen höheren Anteil an Fremdkapital aufzunehmen. Nun dürfte einerseits die gestiegene Verunsicherung in den Haushalten der Job- und Existenzsicherung eine höhere Priorität als dem Immobilienerwerb einräumen. Andererseits beobachten wir auch durch Banken im Corona-Krisenmodus verlängerte Bearbeitungszeiten von Darlehensanfragen und zum Teil höhere Zinsen von bis zu 0,8 Prozent im Vergleich zum Vorkrisenniveau. Das dürfte dazu führen, dass diese Käufergruppe ihre Entscheidung für den Kauf, Bau und schließlich Umzug in die eigenen vier Wände aufschieben dürfte. Zwar könnte es im Anschluss an die Krise zu einem Nachholeffekt kommen, bei einer länger andauernden Rezession dürften allerdings einige potenzielle Käufer ganz aus dem Markt verschwinden.

Die politischen Risiken überwiegen
Anders sieht es bei kleineren Single Family Offices aus, bei denen wir nicht erst in der Krise erhöhten Beratungsbedarf unter unseren Kunden festgestellt haben. Denn schon lange bevor es das Coronavirus in die Schlagzeilen und die Kapitalmärkte schaffte, musste sich diese Investorengruppe mit immer mehr Risiken für die Anlageklasse beschäftigen, hervorgerufen durch die zunehmende politische Reglementierung des Marktes mit Mietpreisbremsen und Themen wie Erhaltungssatzungen und Abwendungserklärungen. Je länger und tiefer die durch das Virus ausgelöste Rezession und höher damit die Stützungskosten ausfallen sollten, umso wahrscheinlicher wird es auch, dass sich der Staat mit höheren Steuern und Abgaben zur Finanzierung der Krise auch bei den in der Regel vermögenden Immobilienbesitzern bedient. Bis dahin aber dürfte der Anlagedruck dieser Investorengruppe unverändert hoch bleiben. Mehr noch: Wenn die jeweiligen regionalen Rahmenbedingungen beachtet werden, könnten die durch die Verunsicherung hervorgerufenen Preisschwankungen durchaus sogar das eine oder andere Schnäppchen bereithalten.

Mietausfälle sollten einkalkuliert werden
Grundsätzlich stellt sich für jeden Kapitalanleger die Frage nach der Rendite eines Investments. Diese kann einerseits durch Preissteigerungen und andererseits durch regelmäßige Mietzahlungen erzielt werden. Auch wenn die Nachfrage nach Immobilien unserer Meinung nach weiter hoch bleiben dürfte, von Preissteigerungen vor allem auf dem Niveau der Vorjahre sollte man als Investor eher nicht ausgehen. Während sich allerdings ein vermögender Kapitalanleger in der komfortablen Situation befindet, die Krise mehr oder weniger aussitzen zu können, ist es für Investoren, die mit hohen Fremdkapitalquoten agieren, nahezu überlebensnotwendig, mit regelmäßigen Mietzahlungen ihre Zinsen mindestens mal begleichen zu können. Während nun Mieter in der Krise berechtigt sind, im Notfall ihre Zahlungen aufzuschieben, könnte der Investor durchaus in finanzielle Schieflage ohne Sicherheitsnetz geraten.

Auf die Auswahl kommt es an
Einzelhandels- sowie Hotel- und Freizeitimmobilien dürften hier sinnbildlich die größte Risikogruppe darstellen. Auch der Markt für Büroimmobilien reagiert in der Regel sehr sensibel auf konjunkturelle Schwankungen. Langfristig dürfte in diesem Segment auch die Frage von entscheidender Bedeutung sein, wie Arbeitgeber mit der krisenbedingten Zunahme der Heimarbeit nach der Krise umgehen. Da bleibt abzuwarten, ob sich Unternehmen die Effizienz des Homeoffice-Modells auf der Kostenseite zunutze machen wollen oder sich nicht auch die Mitarbeiter selbst alsbald den persönlichen Gedankenaustausch mit den Kollegen auf dem Flur oder in der Kantine zurückwünschen. Irgendwo dazwischen dürfte die Wahrheit liegen, was im Endeffekt allerdings tatsächlich zu einer sinkenden Büroflächennachfrage führen könnte. Diese Effekte dürften im Wohnbereich zunächst noch ausbleiben, im Gegenteil: die Verunsicherung könnte zunächst zu einer geringeren Fluktuation führen. Mit Fortdauer der Krise allerdings dürften auch hier die Risiken zunehmen. Denn umso länger sich Menschen in Kurzarbeit befinden und am Ende doch die Arbeitslosigkeit massiv ansteigt und die Haushaltseinkommen sinken, dürften die Auswirkungen auch bei den Wohnungen ankommen.

Fazit: Analyse der Anlagemotivation und Auswahl der Immobilien sind entscheidend
Auch am Immobilienmarkt werden die Folgen der Corona-Krise spürbar sein. Allerdings dürften hier zunächst die Flucht in Sicherheit und der weiterhin bestehende Anlagedruck gerade von vermögenden Kapitalanlegern und kleineren Single Family Offices die Verunsicherung, den Rückgang der Liquidität, aber auch die nahezu komplett wegfallende Nachfrage von Käufern zur eigenen Nutzung noch kompensieren. Deshalb rechnen wir zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht mit einem Einbruch der Immobilienpreise. Gerade deshalb ist es jetzt aber wichtig, die Motive der einzelnen Investoren und die potenziellen Auswirkungen der Krise auf bestimmte Segmente des Immobilienmarktes genau zu analysieren, um beides in optimaler Art und Weise zusammenzuführen. Dann bietet auch diese wie jede andere Krise für den Immobilieninvestor eine Chance.