Stadt oder Land?

Für den Immobilieninvestor nicht nur eine Frage des Preises

Im Münchner Stadtteil Bogenhausen entsteht gerade eine Luxus-Residenz für Senioren, in der das günstigste Apartment 55 Quadratmeter groß und für den stolzen Kaufpreis von 1,3 Millionen Euro zu haben sein wird. Für das gleiche Geld bekäme man rund sechs ehemalige Guts- oder Herrenhäuser mit jeweils 500 Quadratmetern Wohnfläche und 15 Zimmern in der brandenburgischen Uckermark. Sicher würde der eine oder andere Investor in einer ersten Reaktion mit einem Investment in die rund 60 Mal größere Fläche in der „Toskana des Nordens“, wie sie von ihren Fans oft liebevoll genannt wird, liebäugeln. Die Realität allerdings dürfte wohl eher so aussehen, dass das Luxus-Apartment in der bayerischen Landeshauptstadt noch vor Fertigstellung verkauft ist, während hunderte solcher Domizile auf dem Land auf Immobilienportalen bis zu ihrem endgültigen Verfall ihr Dasein fristen. Auch wenn das Beispiel zugegeben etwas spitz formuliert ist, es soll deutlich machen, dass Immobilieninvestments eben nicht nur eine Frage des Preises sind.

Kurz und knapp:

  • Die Schere zwischen eher seitwärts tendierenden Immobilienpreisen auf dem Land und stark steigenden Preisen in den Ballungszentren geht weiter auseinander.
  • Trotz steigender Mieten zieht es vor allem junge Menschen und Zuwanderer in die Metropolen, die Abwanderung von vor allem Familien findet nur zögerlich statt.
  • Die Kosten für das tägliche Pendeln an den Arbeitsplatz sind nicht zu unterschätzen, bei längeren Fahrzeiten kann der Preisvorteil der Immobilie schnell aufgezehrt sein.
  • Neue Mobilitätskonzepte erleichtern vor allem die Verkehrsmöglichkeiten in den Innenstädten, Sharing-Modelle stehen essenziellem Eigentum von Auto und Fahrrad auf dem Land gegenüber.
  • Für den Immobilieninvestor überwiegen ganz klar die Vorteile der Stadt, auch weil das Land in Sachen Infrastruktur und potenziellen Verkaufspreisen weiter das Nachsehen haben dürfte.

„Habt Mut, zieht raus aufs Land!“
Die Schlagzeile in der „Welt“ vom vergangenen Wochenende trifft den Kern dessen, was hinter der sich immer größer werdenden Lücke zwischen den Immobilienpreisen in größeren Städten und denen in ländlichen Regionen steckt. Denn während letztere gerade in den vergangenen zwölf Monaten eher in einer Seitwärtsbewegung verharrten, stiegen die Preise für Häuser und Wohnungen in den Ballungszentren mit teilweise zweistelligen Prozentraten weiter an. Hier wird dann gern als Grund der nicht enden wollende Renditehunger von Kapitalanlegern genannt, die in zinslosen Zeiten nach Anlagealternativen suchen und so die Preise immer weiter in die Höhe trieben. Im Ergebnis ist diese Analyse zwar richtig, aber Investoren würden ihr Geld nicht weiter in vermeintlich überteuerte Immobilien in Innenstadtlage stecken, wenn sie nicht registrierten, dass trotz steigender Mieten in den Metropolen die Menschen bei der Wahl ihres Wohnortes das pulsierende Stadtleben einem Leben im Grünen vorziehen. Den Mut, die vielen Vorteile, die ein Leben in der Stadt mit sich bringt, aufzugeben, haben nur sehr wenige.

Pendeln frisst den Preisvorteil auf
Es ist vor allem die Angst, nach einem Umzug aufs Land einen großen Teil seiner Zeit im Auto oder Zug auf dem Weg zu seiner Arbeitsstätte zu verbringen. Zeit, die man ja schon im Büro tätig werden könnte und damit Kosten, die zu denen für Fahrkarten oder Benzin hinzugerechnet werden müssen. Eine Modellrechnung des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) zeigt, dass sich unter Berücksichtigung all dieser Kosten das tägliche Pendeln ins Büro nur dann lohnt, wenn man für Haus oder Wohnung im Umland sehr viel weniger bezahlt hat als für eine vergleichbare Immobilie in der Stadt. Ist das nicht der Fall, haben die Fahrtkosten den Preisunterschied schon nach ein paar Jahren aufgezehrt. Dem HWWI zufolge profitieren Pendler nur dann langfristig, wenn die Strecke zur Arbeit in weniger als 20 Minuten zu bewältigen ist. Aber da muss der berühmte Speckgürtel um eine Metropole wie München oder Berlin mal ganz schön eng geschnallt werden, um dies zu erreichen. Nicht zu vergessen die Zeit, die Kinder in der Kita oder Schule am Wohnort zu zusätzlichen Kosten betreut werden müssen, während man selbst noch in der S-Bahn sitzt oder im Stau auf dem Autobahnring steht.

Städte als Profiteur des Verkehrs der Zukunft
Wohnt und arbeitet man dagegen in der Stadt, ermöglichen die öffentlichen Verkehrsmittel in der Regel ein Leben ohne privaten PKW. Wenn es dann doch mal ein paar Kilometer weiter gehen soll, ins Grüne vor den Toren der Stadt zum Beispiel, sorgt der Trend der Sharing Economy dafür, dass man auf das Gute wie ein komfortables Reisen mit dem Auto nicht verzichten muss, während das Lästige wie die zeitraubende Suche nach einem der begehrten und bezahlbaren Innenstadtparkplätze Sache des Anbieters ist. Und auch wenn die Deutsche Bahn als potenzieller Hauptbeteiligter an der Verkehrswende gerade die Stilllegung von Streckenabschnitten gestoppt hat, auf dem Land dürfte auch in Zukunft das Auto, egal welcher Antriebsart, und auch egal, ob irgendwann autonom oder nicht, gerade für Familien essenziell bleiben. Und während man sich in der Stadt auf das Sharing-Rad schwingt oder mit dem E-Scooter von A nach B kommt, muss man auf dem Land schon jede Menge Glück haben, wenn sich ein Anbieter dahin verirrt. Wollen dann die Kinder, die man täglich in den Kindergarten oder die Schule gefahren hat, irgendwann einmal in der Stadt studieren oder eine Ausbildung beginnen, bleiben einem zunächst die Suche und bei Erfolg dann die Kosten für eine zweite Mietwohnung nicht erspart.

Das Land punktet am Wochenende
Es klingt, als spräche nicht viel für das Leben auf dem Land. Spätestens aber an den Wochenenden, wenn die sonst so großen Verfechter des urbanen Lebens dem turbulenten Alltag auf engstem Raum entfliehen wollen, wähnen sich die Menschen im Umland im klaren Vorteil. Denn dann quälen sich die Städter oft wie die Lemminge aus ihren Straßen heraus, um in die Naherholungsziele zu gelangen, die man selbst direkt vor der eigenen Haustür hat. Alles richtig gemacht, denkt sich spätestens beim Anblick der Blechlawine auf den Autobahnen oder von überfüllten Zügen derjenige, der die Frage nach Stadt oder Land für sich mit letzterem beantwortet hat.

Fazit: Für den Immobilieninvestor überwiegen ganz klar die Vorteile in der Stadt
Es gibt Für und Wider, die für ein Leben in der Stadt als auch auf dem Land sprechen. Während es vor allem junge Menschen und auch die Zuwanderer weiter in die Städte zieht, findet die Abwanderung aufs Land nur zögerlich statt. Vor allem Familien fliehen vor den hohen Wohnkosten in den Ballungszentren und erfüllen sich den Traum vom Häuschen im Grünen. Insgesamt aber sollte auch vor dem Hintergrund der sich verändernden Mobilitätskonzepte die Nachfrage nach Wohnraum in der Stadt mit ihren diversen Möglichkeiten weiter hoch bleiben. Damit dürften dann auch die Immobilienpreise in den Großstädten weiter steigen und die ländlichen Regionen eher auf der Strecke bleiben, was die Infrastruktur und zu erzielende zukünftige Verkaufspreise für Immobilien angeht.